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2020年九江楼市半年报:政策宽松,土拍火热,供需回暖加速~

2020-07-15 20:25:29 来源:家千万房产网 点击 评论

时间过得飞快,转眼2020年的时钟已经走过了一半。这半年里,公共卫生突发事件席卷全球,导致生产生活秩序紊乱,楼市也经历了将近一个月的休眠期。所幸复工复产后,土地市场率先回暖,同时在一系列政策利好下,购房者对市场的信心加强,楼市热度得到快速回升。那么上半年的九江楼市究竟成色几何?不妨一起来看一下。

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2020年上半年九江市新房成交总套数为12818套,成交总面积约133.1869万㎡,同比下降36.18%。其中住宅成交10322套,成交面积约117.2703万㎡,占总面积的88.05%;非住宅成交2496套,成交面积约15.9165万㎡。

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从区域成交来看,柴桑区最受购房者青睐,成交总面积约38.8014万㎡,占比达到29%,其中住宅成交量远远领先于其他区域。濂溪区和八里湖新区则紧跟其后,皆是九江市置业的热门区域,占比分别为26%和25%。

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从月度成交走势可以直观地看出,1月九江市新房成交量达到上半年的最高峰,2月全市售楼部关停,以及部分网签顺延到3月,使得成交量创下新低,但复工复产后,楼市开始回暖,成交量逐渐回升,恢复到较为稳定的水平。

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2020年上半年九江市住宅成交均价为7944元/㎡,同比上涨5.24%,纵观每月成交价格走势,增长趋势明显,6月达到最高值8027元/㎡,突破8000元/㎡大关,原因在于随着地价的不断上涨,市场上的低价项目也在逐渐清盘,一些高地价项目陆续入市,使得区域和总体均价都有所提升。

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截至6月30日,九江市新房库存总套数为40410套,总面积367.1457万㎡。其中库存量最多的区域是柴桑区,住宅库存4498套,面积约48.1609万㎡,非住宅库存6896套,面积为60.0925万㎡。

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_9.jpg2020年上半年九江市新房供应总面积为117.6940万㎡,同比下降21.44%。其中,住宅供应面积约95.3120万㎡,总套数8165套,占总比超七成;非住宅供应面积约22.3821万㎡,总套数3363套。

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从各区域供应详情来看,濂溪区拔得头筹,供应总面积约38万㎡,其中住宅供应面积占比91.24%,区域有较多主力在售项目。其次是八里湖新区,供应总面积达到30.61万㎡,非住宅占比高达34.06%,公寓产品居多。

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从月度供应走势来看,1月作为2020年的良好开端,新房供应量在上半年中处于较高的水平,随后受公共卫生突发事件影响,2月九江市无新房供应,3月的供应量也处于低位,最后终于在4月迎来了上半年的供应高峰,也促成了五一小长假前后这段时间,众多新品房源扎堆入市,两个新项目首开,5月新房供应量则有所回落,继而保持平稳。

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在2020年上半年九江市新房供应前10名中,濂溪区的楼盘占了半数,并且前两名的楼盘都位于濂溪区,属于区域的“供应大户”,供应量远远高于其他楼盘,另外八里湖新区占据了两席,浔阳区、经开区和柴桑区各占一席,而这10个项目的总供应量占比达到了42.82%,也从侧面反映了去化速度之快。

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疫情影响之下,楼市遭遇了不小的打击,停工使得工程进度延后,项目拿证速度放缓。对比去年上半年,十几个纯新盘先后入市,而今年上半年首开的新盘仅寥寥几个。而近来不少纯新项目相继有了动作,案名公布、城市展厅或营销中心开放、产品发布会盛启等等,其中不乏今年上半年供应的地块。可见随着楼市的回暖,为抢占市场,纯新盘入市的节奏纷纷加快,下半年的九江楼市或将迎来众多新项目首开,再次掀起一阵供应高潮,同时为购房者带去更多选择。

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2020年上半年九江市共计成交25宗土地,同比增长38.89%,土地面积达到1554.9701亩,同比增长108.05%,超过了2019年全年供应的土地面积,成交金额约39.9496亿元,同比涨幅仅为7.55%,原因在于中心城区可供开发的土地资源愈发稀缺,尤其是住宅用地供应,纵然楼面价不断攀升,但出让面积较少;位置相对次之的或商业用地,地价则不及中心城区,而上半年此类地块出让较多。

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从每月成交趋势来看,3、4月的土地市场格外火热,供地明显活跃,房企拿地意愿强烈。尤其是3月,546.98亩、14.97亿元的成交量达到了上半年的峰值。

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从区域成交情况来看,八里湖新区成交的土地宗数最多,但有5宗属于纯商业用地;在成交面积和成交金额方面,濂溪区以585.55亩、14.90亿元的成交量稳居第一,占比均超过37%。

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在2020年上半年成功出让的25宗地块中,纯住宅用地和商住用地共计18宗,占比72%,纯商业用地7宗。其中,楼面价超过4000元/㎡的土地有3宗,最高达到6695元/㎡,是八里湖新区的新地王,另外2宗均位于浔阳区。溢价率超过100%的土地有2宗,而去年同期为0宗,可见今年上半年拿地竞争较为激烈。

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总体来看,2020年上半年九江土地市场供需两旺,表现火热,并未过多受到公共卫生突发事件影响,这对于活跃房地产市场,提振各界信心,促进楼市回暖无疑有着重要作用。在近期江西省公布的2020年供地计划中,九江市仅商品住房用地就计划供应230公顷(合3450亩),而包含商业用地,上半年九江市也仅成功出让了约1555亩土地,预计下半年会加大供地力度。

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一、 2020年上半年全国楼市政策盘点

1、三度降准、LPR两度下调

三度降准:

2020年1月1日,中国人民银行宣布于1月6日实施全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。

2020年3月13日,中国人民银行决定于3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,共释放长期资金5500亿元。

2020年4月3日,中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,共释放长期资金约4000亿元。

LPR两度下调:

2020年2月20日,1年期LPR从4.15%下调至4.05%,5年期以上LPR从4.80%下调至4.75%。

2020年4月20日,1年期LPR从4.05%下调至3.85%,5年期以上LPR从4.75%下调至4.65%。

2、二代征信系统上线,影响每个买房人

2020年1月19日,二代征信系统正式上线,增加了不少新内容,其中关注度最高的是增加了“共同借款”信息采集内容,将体现夫妻双方的负债情况,但要待下一步金融机构开始采用二代格式报送数据后,才开始展示。

3、“房住不炒”仍是楼市调控主基调

2020年2月21日,中国人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议,提出保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

2020年3月3日,中国人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会,强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

2020年5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,在加快建立现代财税制度一项中,提出要稳妥推进房地产税立法。

2020年5月22日,在十三届全国人大三次会议开幕会上,《政府工作报告》重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

4、加大城镇老旧小区改造力度

2020年4月14日,国务院常务会议部署加大城镇老旧小区改造力度。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。

2020年5月22日,《政府工作报告》中提出,计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

5、70年产权自动续期,居住权首次入法

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。其中对于70年产权的问题作了回答,住宅建设用地使用权到期将自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定;首次提出“居住权”,即“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要”,目的是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

二、2020年上半年九江楼市政策盘点

1、2020年1月10日,市住建局召开关于进一步规范中心城区商品住房交易流程会议,加强中心城区住房限购事中监管,要求在商品住房网签备案流程、存量住房交易流程中签订的合同备案户籍名下所有人员的房产《承诺书》中,需填写清楚家庭成员拥有的房屋套数,2020年1月15日起执行。

2、2020年3月4日,江西省人民政府印发了《关于公布全省征地区片综合地价的通知》,要求在2020年1月1日至本次区片综合地价公布实施期间,各地报批用地征地补偿标准须按本次公布的区片综合地价标准及时补齐差价。

3、2020年5月11日,住房保障与改革科下达2020年九江市保障性安居工程建设工作计划:九江市2020年棚户区改造开工任务总计11811套(户),其中城市棚户区改造7555套(户)。

4、2020年5月28日,九江市住房公积金管委会发布了调整住房公积金贷款最高额度的有关文件。文件指出在中心城区(浔阳区、濂溪区、经济技术开发区、八里湖新区、柴桑区)购房,购房家庭夫妻双方均缴存住房公积金的,贷款最高额度调整为40万元;在我市下设县(市)购房,购房家庭夫妻双方均缴存住房公积金的,贷款最高额度调整为35万元。另加装电梯可提取住房公积金。

5、2020年6月9日,九江市住房和城乡建设局发布了《关于加强九江市建筑物(住宅小区)命名标准化管理的通知》,对于建筑物、住宅小区等的命名实施统一标准。

_21.jpg2020年上半年,开局即艰难。这半年里,我们经历了史上最长的春节假期,看到了众多房企试水线上购房,九江楼市终于从最开始的冷清到逐渐恢复正常,虽然未出现新的成交高峰,但能取得如此成绩也实属不易,因为楼市的回暖不是一朝一夕。

现在的九江楼市,关键词还是在“平稳”二字,但相信等到下半年,楼市的情况更加明朗,同时较多的新项目入市,购房需求会进一步得到释放,楼市也会迎来一波成交高峰,毕竟生活已经回归正常,该买的房还是得买,至于最终是什么样的情况,大家一起拭目以待。

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